Shtëpi pa Certifikatë Pronësie para 1991: Si Regjistrohet në ASHK (2026)

Përgjigje e shkurtër

Nëse keni një shtëpi banimi të ndërtuar para 10 gushtit 1991, për të cilën nuk keni asnjë dokument që provon pronësinë, ligji e quan atë “objekt pa titull pronësie”. Regjistrimi bëhet pranë drejtorisë vendore të ASHK-së, sipas nenit 34 të ligjit nr. 20/2020 dhe VKM nr. 827/2020, të ndryshuar së fundmi me VKM nr. 698, datë 16.9.2026.

ASHK verifikon shtëpinë dhe truallin në terren, harton genplanin, e publikon rastin për 30 ditë dhe më pas merr vendimin, i cili shërben si dokument pronësie. Trualli funksional deri në 300 m² kalon falas, kur toka është shtetërore ose pa pronar të verifikuar. Kur procedura nis nga vetë ASHK, për banesat nuk paguhet tarifa e shërbimit.

Kur quhet shtëpia “objekt pa titull pronësie”?

Sipas VKM nr. 827/2020 (pika 11), shtëpia përfshihet në këtë procedurë kur plotëson njëkohësisht këto kushte:

• Nuk ka dokument fitimi të pronësisë, edhe nëse në regjistër figuron si pronë private ose me “pronar të pavërtetuar”;
• Nuk është pronë shtetërore dhe nuk u është transferuar njësive të vetëqeverisjes vendore;
• Është ndërtuar para 10.8.1991. Mjafton që të paktën një pjesë e volumit ta paraprijë këtë datë, edhe nëse më vonë janë bërë shtesa pa leje;
• Është e përfunduar, përfshirë shtëpitë e dëmtuara ose pjesërisht të shembura;
• Ka funksion banimi. Për funksion tjetër lejohet vetëm nëse provohet se para 10.8.1991 shërbente për banim.

Një kusht që shpesh anashkalohet: shtëpia nuk duhet t’u jetë kaluar të tretëve, me përjashtim të trashëgimisë. Nëse shtëpia është blerë me kontratë private pa titull pronësie, rasti duhet parë veçmas.

Shtëpi pa certifikatë, shtëpi pa leje apo oborr në përdorim?

Këto janë tri procedura të ndryshme, dhe zgjedhja e gabuar humb kohë:

Shpesh i njëjti oborr ka të dyja: shtëpinë e vjetër pa titull dhe një shtesë të viteve 2000. Pjesa e vjetër trajtohet si objekt pa titull, kurse shtesa e re ndjek rregullat e legalizimit. Për shtesat shihni legalizim ndërtimi pranë ASHK, dhe për rastin kur u kërkohet akt ekspertize, akt ekspertizë dhe qëndrueshmërie.

Çfarë ndryshoi në 2026

Me VKM nr. 698, datë 16.9.2026, procedura u thjeshtua:

• Trajtim “në bllok”. ASHK punon sipas zonës ose bllokut kadastral, me një planveprim të miratuar nga drejtoria vendore, dhe verifikon shumë pasuri njëherësh.
• Formulari në terren. Kur procedura nis nga ASHK, poseduesi plotëson formularin e deklarimit të të dhënave gjatë verifikimit.
• Pa tarifë për banesat kur procedura nis nga ASHK. Nëse aplikoni vetë në e-Albania, tarifa e shërbimit është 10 000 lekë dhe nuk kthehet nëse kërkesa refuzohet.
• Rrethimi si provë e posedimit. Trualli deri në 300 m² miratohet kur posedimi efektiv vërtetohet me rrethimin në terren.
• Posedues i paidentifikuar. Kur ASHK nuk gjen poseduesin në terren, të dhënat afishohen për 30 ditë; edhe pas këtij afati mund të aplikoni në e-Albania.
• Dosjet në pritje trajtohen me rregullat e reja.

Sa truall merrni falas?

“Trualli funksional” është toka nën shtëpi dhe përreth saj që e posedoni efektivisht, sipas rrethimit dhe kufijve faktikë në terren. Rregullat sipas llojit të tokës:

Në ndërtesat ku banojnë disa familje, kufiri 300 m² zbatohet për çdo aplikues ose seksion, dhe trualli i përbashkët fitohet në bashkëpronësi (VKM 827/2020, pika 14).

Si provohet që shtëpia është ndërtuar para 1991?

Rasti i zakonshëm. Nëse për shtëpinë nuk është aplikuar ndonjëherë për legalizim, ASHK prezumon se është ndërtuar para 10.8.1991 kur ajo shfaqet në fotografitë ajrore. Kontrolli nis me vitin 1994 dhe, kur fotografia nuk është e qartë, vazhdon me vitet 1999, 2001 dhe 2007 (pika 19).

Rasti me aplikim të mëparshëm për legalizim. Nëse dikur keni aplikuar për legalizim, duhet të provoni vjetërsinë me një nga këto (pika 20):

• dokumente nga Arkivi Qendror Teknik i Ndërtimit, bashkia, Arkivi i Shtetit ose institucione që administrojnë informacion gjeohapësinor;
• vendim gjykate që vërteton se shtëpia është ndërtuar para 10.8.1991;
• aktekspertizë nga një grup prej të paktën 3 ekspertësh, inxhinierë të licencuar, që përcakton periudhën e ndërtimit.

Kur vjetërsia provohet, ASHK nxjerr urdhër të arsyetuar dhe e heq shtëpinë nga procedura e legalizimit, për ta trajtuar si objekt pa titull.

Dokumentet që ju duhen

• Kartë identiteti e poseduesit dhe, kur ka, e bashkëshortit;
• Vërtetim i gjendjes gjyqësore dhe deklaratë se nuk keni kryer veprën penale të dhunimit të banesës (pika 15);
• Çdo dokument i vjetër që keni: tapi, vendime të komunës ose kooperativës, kontrata, fatura uji a energjie, regjistra të gjendjes civile me adresën;
• Dëshmi trashëgimie, nëse shtëpia ka kaluar nga prindërit ose gjyshërit;
• Dokumentet për legalizim, nëse dikur keni aplikuar;
• Prokurë noteriale ose konsullore, nëse jetoni jashtë vendit. Shihni procedurat nga jashtë me prokurë.

Lista përfundimtare mund të ndryshojë sipas rastit dhe drejtorisë vendore. Para se të shkoni në zyrë, konfirmojeni atë me drejtorinë vendore të ASHK-së ose me ne.

Procedura hap pas hapi

1. Nisja. Procedura nis nga ASHK gjatë regjistrimit fillestar ose punës “në bllok”, ose nga ju, me kërkesë në e-Albania.
2. Verifikimi në terren. Drejtoria vendore mat shtëpinë dhe truallin funksional, konfirmon posedimin efektiv dhe kontrollon nëse ka aplikime për legalizim.
3. Genplani. ASHK harton genplanin e pasurisë sipas gjendjes faktike të posedimit.
4. Verifikimi ligjor. Kontrollohen regjistri i pasurive dhe dokumentet që administron ASHK.
5. Publikimi për 30 ditë në njësinë administrative, në zyrën e ASHK-së dhe në faqen e saj zyrtare.
6. Pretendimet e të tretëve. Kush pretendon të drejta drejtohet në gjykatë. Nëse nuk ngre padi dhe nuk e njofton ASHK-në brenda 10 ditëve, procedura vazhdon në favorin tuaj.
7. Vendimi merret brenda 30 ditëve pas përfundimit të publikimit dhe ju njoftohet brenda 5 ditëve.
8. Ankimi. Çdo palë ka 30 ditë për ankim administrativ.
9. Regjistrimi. Pas këtij afati, pasuria regjistrohet dhe ju njoftoheni të paguani tarifat për certifikatën e pronësisë dhe kopjet e kartelës e të hartës.

Afatet e mësipërme janë ato të VKM 827/2020 në fuqi. Në praktikë, koha varet nga ngarkesa e drejtorisë vendore dhe nga plani i punës “në bllok” në zonën tuaj.

Ku ju duhet topografi?

Për regjistrimin, genplanin e harton vetë ASHK. Por një matje e pavarur ju mbron në disa raste konkrete:

• Para verifikimit të ASHK-së, që të dini sa m² keni brenda rrethimit dhe nëse e kaloni kufirin 300 m² që ndan pjesën falas nga ajo me pagesë;
• Kur trualli prek pronë private ose shtetërore dhe duhet të dini cila pjesë bie mbi pronën e kujt;
• Kur kufitarët kundërshtojnë gjatë publikimit dhe ju duhet një matje e saktë si provë;
• Pas regjistrimit, për kredi hipotekare, shitje ose ndarje trashëgimie, kur kërkohet plan rilevimi;
• Kur sipërfaqja e regjistruar nuk përputhet me gjendjen në terren dhe duhet korrigjim.

Ne kryejmë matjen e pasurisë dhe ju ndihmojmë me plotësimin e dosjes dhe certifikatën e pronësisë.

Pas regjistrimit: hipoteka bankare, shitja dhe trashëgimia

Pasi merrni certifikatën e pronësisë, shtëpia trajtohet si çdo pasuri tjetër e regjistruar:

• për kredi hipotekare, banka kërkon dokumentet kadastrale dhe shpesh planimetri ose plan rilevimi. Shihni dokumentet që kërkon ligji për hipotekën bankare;
• për ndarje mes trashëgimtarëve duhet plan i ri rilevimi i pjesëve të propozuara. Shihni plan rilevimi për ndarje trashëgimie;
• për shitje, noteri kërkon certifikatën dhe kartelën e përditësuar.

Gabimet më të zakonshme

• Shitja ose dhurimi i shtëpisë para regjistrimit, sepse kalimi te të tretët (përveç trashëgimisë) e nxjerr shtëpinë nga kjo procedurë;
• Ngatërrimi me legalizimin, ose aplikimi për legalizim për një shtëpi të vjetër, gjë që pastaj kërkon prova shtesë vjetërsie;
• Rrethim i paqartë ose i ndryshuar para verifikimit, që e bën të vështirë provimin e posedimit;
• Mungesa e vërtetimit të gjendjes gjyqësore ose e deklaratës;
• Mosndjekja e publikimit 30-ditor, kur një kundërshtim mund të ndalë procedurën;
• Mospagimi i tarifave të regjistrimit pas vendimit, gjë që ju lë pa certifikatë.

Baza ligjore

• Ligji nr. 20/2020, datë 5.3.2020, “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë”, neni 4, pikat 14–15, dhe neni 34. Teksti zyrtar
• VKM nr. 827, datë 30.9.2020, “Për përcaktimin e rregullave të hollësishme për miratimin e dokumentit të pronësisë të objekteve pa titull pronësie, trojeve funksionale dhe oborreve në përdorim”. Teksti zyrtar
• VKM nr. 698, datë 16.9.2026, për disa ndryshime dhe shtesa në VKM nr. 827/2020. Njoftimi i ASHK-së

Ky artikull ka karakter informues dhe nuk përbën këshillë juridike. Konfirmojeni rastin tuaj me drejtorinë vendore të ASHK-së.

Keni shtëpi të vjetër pa certifikatë pronësie?

Dërgoni në WhatsApp vendndodhjen, disa foto të shtëpisë dhe të rrethimit, si dhe çdo dokument të vjetër që keni. Do t’ju tregojmë cila procedurë ju takon, sa truall mund të përfitoni falas dhe çfarë ju duhet për ta nisur.

Telefon / WhatsApp: +355 67 719 8773 · Shkruani në WhatsApp