Vlerësim i Pasurive të Paluajtshme : Raporti, Eksperti dhe Procedura

Vlerësimi i pasurive të paluajtshme është procesi me të cilin një ekspert i licencuar përcakton vlerën e një apartamenti, shtëpie, trualli, toke ose objekti biznesi për një datë të caktuar dhe e dokumenton atë në një raport vlerësimi. Njerëzit e kërkojnë kur marrin kredi me hipotekë, kur bëjnë rivlerësimin me tatim 5%, kur shesin ose blejnë, kur ndajnë pasurinë mes trashëgimtarëve ose bashkëpronarëve, dhe kur një gjykatë, përmbarues apo institucion kërkon një vlerë të dokumentuar. Ky udhëzues shpjegon çfarë është vlerësimi, kur kërkohet, kush e kryen, si ecën procesi dhe çfarë duhet të përmbajë raporti, me referenca nga burime zyrtare.

Çfarë është vlerësimi i pasurive të paluajtshme?

Në udhëzuesin e Bankës së Shqipërisë (2013) për vlerësimet e kolateralit përdoret përkufizimi europian i vlerës së tregut: vlera për të cilën pasuria do të shkëmbehej në datën e vlerësimit midis një blerësi dhe një shitësi të vullnetshëm, të palidhur me njëri-tjetrin, pas një hulumtimi të mirë të tregut dhe kur palët veprojnë të informuara, me maturi dhe pa u nxituar. Rezultati shprehet në lekë dhe paraqitet në një raport të shkruar.

Vlerë tregu, çmim shitjeje dhe çmim reference

Këto tre koncepte ngatërrohen shpesh:

• Vlera e tregut është mendimi profesional i ekspertit për një datë të caktuar.
• Çmimi i shitjes është ai që palët bien dakord në kontratë dhe mund të jetë më i lartë ose më i ulët se vlera e tregut.
• Çmimi minimal fiskal është çmimi zyrtar që përdor ASHK për tatimin: për ndërtesat çmimi i referencës, për tokën harta e vlerave. Ai nuk është vlerësim tregu.

Vlerësim, ekspertizë dhe akt vlerësimi

Në praktikë këto emra përdoren për të njëjtin dokument: raportin me të cilin eksperti përcakton vlerën. Në procesin e rivlerësimit të ASHK-së quhet “akt vlerësimi”.

Kur të duhet vlerësimi i pronës

Vlerësim për bankë dhe hipotekë

Kur pasuria jepet si kolateral për kredi, vlera e saj është pjesë e vendimit të kredisë. Sipas udhëzuesit të Bankës së Shqipërisë (2013), vlerësimi kryhet nga vlerësues i licencuar, i brendshëm ose i jashtëm. Vlerësuesi i jashtëm angazhohet drejtpërdrejt nga institucioni financiar dhe nuk duhet të ketë interes të drejtpërdrejtë ose të tërthortë në pronë apo në transaksion, ndërsa institucioni mban një listë vlerësuesish të miratuar prej tij. Prandaj, para se të porosisësh një vlerësim privat për kredi, pyet bankën nëse e pranon dhe nga cilët vlerësues. Për dokumentet e hipotekës bankare shiko udhëzuesin tonë për hipotekën bankare.

Vlerësim për rivlerësimin me tatim 5%

Sipas ligjit nr. 85/2025, rivlerësimi mund të bëhet deri më 31 dhjetor 2026, ose me ekspert të licencuar, ose përmes drejtorive vendore të ASHK-së. Kur zgjedh ekspertin, në e-Albania ngarkon aktin e vlerësimit, të nënshkruar dhe vulosur elektronikisht nga eksperti, bashkë me kopjen e licencës së tij. Sipas udhëzimit të përbashkët nr. 5/2026, vlera në akt nuk mund të jetë më e vogël se çmimi minimal fiskal. Detajet i gjen te udhëzuesi ynë për rivlerësimin e pronës.

Vlerësim për shitblerje

Shitësi e përdor vlerësimin për të vendosur çmimin realist, ndërsa blerësi për të negociuar dhe për të kuptuar riskun. Për rastet e tatimit mbi shitjen, udhëzimi i përbashkët nr. 34/2023, sipas përmbledhjes së Shqiptarja.com, parashikon që për ndërtesa me koeficient amortizimi mbi 50% (përjashtuar apartamentet dhe ndërtimet e legalizuara) vlera e shitjes për efekt të tatimit përcaktohet nga persona të licencuar për vlerësim. Kontrolloje rastin tënd me ASHK ose me notarin para nënshkrimit të kontratës.

Vlerësim për ndarje pasurie

Kur pasuria ndahet mes trashëgimtarëve, bashkëpronarëve ose ish-bashkëshortëve, palët kanë nevojë për një vlerë të pranueshme për të gjithë. Një raport i pavarur ndihmon të arrihet marrëveshje. Nëse marrëveshja nuk arrihet dhe çështja shkon në gjykatë, gjykata mund të caktojë vetë ekspert.

Vlerësim për gjykatë dhe përmbarim

Në procedurat gjyqësore dhe të ekzekutimit të detyrueshëm, eksperti zakonisht caktohet nga gjykata ose nga përmbaruesi gjyqësor, jo nga pala. Ministria e Drejtësisë ka krijuar edhe Regjistrin Elektronik të Ekspertëve, me udhëzimin nr. 1, datë 15.04.2026. Në këto raste konsultohu me avokatin për çfarë pranohet.

Vlerësim për institucione të tjera

Edhe zyrat noteriale, ambasadat dhe institucione të tjera mund ta kërkojnë një raport vlerësimi sipas procedurave të tyre. Pyet institucionin me shkrim për formatin dhe kriteret që pranon, para se ta porosisësh.

Kush e kryen: ekspert vlerësues i licencuar

Vlerësimi për qëllime zyrtare kryhet nga ekspert ose subjekt i licencuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Rregullorja e licencimit është miratuar me VKM nr. 712, datë 12.10.2016, siç e publikon Ministria e Infrastrukturës dhe Energjisë, dhe aplikimet për licencë bëhen online në e-Albania. Në faqen e ministrisë ekziston edhe seksioni me regjistrat e licencuarve.

Çfarë të kërkosh nga vlerësuesi

• Licencë të vlefshme, me kopje të bashkëlidhur në raport.
• Përvojë me llojin e pasurisë: apartament, truall, objekt biznesi. Banka e Shqipërisë thekson se licenca vetëm nuk provon kompetencën, por vlerësohet edhe përvoja dhe njohuritë.
• Kushte të shkruara për qëllimin, metodën dhe përdorimin e raportit, para se të hartohet ai.
• Kosto dhe afat të qartë që në fillim.
• Mungesë konflikti interesi me pronën ose transaksionin.

Në TopoGraf e koordinojmë procesin: përgatisim dokumentet kadastrale dhe topografike dhe angazhojmë ekspert vlerësues të licencuar që nënshkruan raportin. Shiko edhe shërbimin tonë ekspertizë pronash.

Si bëhet vlerësimi, hap pas hapi

1. Qëllimi dhe kushtet. Përcaktohet për çfarë duhet raporti (bankë, rivlerësim, shitje, ndarje) dhe bihet dakord me shkrim për metodën.
2. Dokumentet. Merren certifikata ose kartela e pasurisë, planimetria dhe dokumentet e tjera.
3. Inspektimi. Eksperti viziton pasurinë dhe shënon gjendjen fizike, materialet, sipërfaqen dhe mjedisin përreth.
4. Analiza e tregut. Krahasohen pasuri të ngjashme në të njëjtën zonë dhe periudhë.
5. Llogaritja. Zbatohet një ose më shumë metoda vlerësimi.
6. Raporti. Dorëzohet raporti i shkruar me vlerën në lekë dhe bazën e saj.

Tri qasjet e vlerësimit

Vlerësuesit përdorin zakonisht një ose më shumë nga tri qasjet: krahasimi me shitje të pasurive të ngjashme, kostoja e zëvendësimit dhe kapitalizimi i të ardhurave nga qiraja. Zgjedhja varet nga lloji i pasurisë dhe qëllimi. Për një apartament banimi peshën më të madhe e kanë zakonisht krahasimi i shitjeve, ndërsa për një objekt që jep qira mund të përdoret edhe qasja e të ardhurave.

Çfarë përmban një raport vlerësimi

Sipas Bankës së Shqipërisë, raporti duhet të jetë i shkruar qartë dhe transparent për udhëzimet, qëllimin, bazën, metodën, përfundimet dhe përdorimin e mundshëm. Një raport i plotë përfshin zakonisht:

• identifikimin e pasurisë: adresa, zona kadastrale, numri i pasurisë, pronari;
• qëllimin e vlerësimit dhe bazën e vlerës;
• përshkrimin fizik dhe gjendjen, pas inspektimit të brendshëm dhe të jashtëm;
• analizën e zonës dhe të tregut, me krahasime;
• metodat e përdorura dhe llogaritjen;
• vlerën përfundimtare në lekë, me supozimet dhe kufizimet;
• fotot dhe planimetrinë;
• licencën e ekspertit dhe datën e vlerësimit.

Vlerësimi sipas llojit të pasurisë

Vlerësim apartamenti

Ndikojnë vendndodhja, kati, sipërfaqja neto dhe bruto, gjendja, viti i ndërtimit dhe shërbimet përreth. Një apartament në Tiranë mund të ketë vlerë shumë të ndryshme nga një tjetër në të njëjtin bllok, sipas gjendjes dhe pamjes. Kontrollo që sipërfaqja në kartelë përputhet me atë reale.

Vlerësim shtëpie

Vlera e një shtëpie përbëhet nga trualli dhe ndërtesa. Merren parasysh sipërfaqja e truallit, gjurma dhe kati i ndërtesës, materialet, vjetërsia, infrastruktura dhe statusi ligjor i ndërtesës, p.sh. nëse është e regjistruar ose në proces legalizimi.

Vlerësim trualli dhe toke

Këtu rëndësi kanë vendndodhja, sipërfaqja reale, kufijtë, aksesi, funksioni i regjistruar dhe infrastruktura. Një rilevim topografik sqaron sipërfaqen dhe kufijtë para vlerësimit dhe shmang diskutimet për mospërputhje.

Vlerësim objekti biznesi

Për dyqane, zyra, magazina dhe objekte tregtare merren parasysh vendndodhja, përdorimi, qiraja e mundshme dhe kushtet e tregut, ndaj shpesh përdoret edhe qasja e të ardhurave.

Pse dokumentet kadastrale dhe topografike ndikojnë në vlerësim

Raporti i vlerësimit mbështetet në të dhënat e pasurisë. Nëse sipërfaqja në kartelë ndryshon nga ajo në terren, nëse kufijtë nuk janë të qartë ose pasuria nuk është e regjistruar plotësisht, vlera dhe pranimi i raportit nga banka ose ASHK mund të preken. Prandaj para vlerësimit ia vlen të kontrollohen: certifikata e pronësisë, kartela dhe harta kadastrale; nevoja për plan rilevimi ose planimetri; statusi i ndërtesës, p.sh. legalizimi; dhe kërkesat për dosje në ASHK (plotësim dosjesh). Kjo është vlera e shtuar e një studioje topografike në procesin e vlerësimit.

Gabimet më të shpeshta në vlerësimin e pronës

• E ngatërrojnë çmimin e referencës me vlerën e tregut. I pari është çmim fiskal, i dyti është mendim profesional për një datë.
• Nuk e përcaktojnë qëllimin. Raporti për bankë, për ASHK dhe për ndarje pasurie mund të kërkojnë formate dhe baza vlere të ndryshme.
• Porosisin nga dikush pa licencë dhe zbulojnë vonë se raporti nuk pranohet nga institucioni.
• Supozojnë se banka do ta pranojë vlerësimin që kanë porositur vetë, pa e pyetur më parë.
• Nuk kontrollojnë sipërfaqen dhe statusin në kartelë përpara vlerësimit, dhe e gjejnë mospërputhjen kur raporti është i gatshëm.
• Presin deri në fund të afatit kur vlerësimi lidhet me rivlerësimin e vitit 2026. Afati është 31 dhjetor 2026 dhe ngarkesa drejt fundit zakonisht rritet.

Çfarë ndikon në koston dhe afatin

• lloji i pasurisë dhe sipërfaqja;
• vendndodhja dhe lehtësia e inspektimit;
• qëllimi i raportit (bankë, ASHK, gjykatë) dhe formati i kërkuar;
• dokumentacioni ekzistues dhe nevoja për rilevim ose planimetri;
• urgjenca.

Për këtë arsye nuk japim një çmim të përbashkët për të gjithë: dërgo dokumentet dhe merr ofertë me çmim dhe afat konkret.

Vlerësim pasurie në Tiranë dhe në gjithë Shqipërinë

Punojmë në Tiranë, Kamëz, Kashar, Farkë, Petrelë, Bërzhitë, Pezë, Baldushk, Durrës, Elbasan, Vlorë dhe kudo tjetër, edhe nga distanca me prokurë për shqiptarët jashtë vendit. Nëse kërkon vlerësim pasurie Tiranë, ne të ndihmojmë të bashkosh dokumentet dhe të marrësh raportin që të duhet për institucionin përkatës.

Na kontaktoni për vlerësim pasurie

Dërgona certifikatën ose kartelën e pasurisë, cakto qëllimin (bankë, rivlerësim, shitje, ndarje ose tjetër) dhe do të të themi çfarë raporti të duhet, çfarë dokumentesh mungojnë dhe sa kohë kërkon procesi. Na shkruaj në WhatsApp ose telefono 067 71 98 773.

Pyetje të shpeshta për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Çfarë është vlerësimi i pasurive të paluajtshme?

Është përcaktimi i vlerës së një pasurie (apartament, shtëpi, truall, tokë, objekt biznesi) për një datë të caktuar, nga një ekspert i licencuar, i dokumentuar në një raport vlerësimi.

Kush mund ta bëjë vlerësimin e një prone në Shqipëri?

Vlerësimin për qëllime zyrtare e kryen një ekspert ose subjekt i licencuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Rregullorja e licencimit është miratuar me VKM nr. 712, datë 12.10.2016, dhe aplikimet për licencë kryhen online. Kërko gjithmonë kopje të licencës.

A e pranon banka një vlerësim që e kam porositur vetë?

Jo automatikisht. Sipas udhëzuesit të Bankës së Shqipërisë, vlerësuesi i jashtëm angazhohet drejtpërdrejt nga institucioni financiar dhe nuk duhet të ketë interes në pronë, ndërsa institucioni mban një listë vlerësuesish të miratuar prej tij. Para se të porosisësh, pyet bankën çfarë pranon.

A më duhet ekspert vlerësues për rivlerësimin me tatim 5%?

Jo detyrimisht. Ligji nr. 85/2025 e lejon rivlerësimin edhe përmes drejtorisë vendore të ASHK-së, me çmimet minimale fiskale. Ekspert të licencuar zgjedh vetëm nëse do rivlerësim me vlerën e tregut. Afati sipas ligjit është 31 dhjetor 2026.

Cilat dokumente duhen për vlerësimin e një prone?

Zakonisht certifikata e pronësisë ose kartela e pasurisë, dokumenti i identitetit, planimetria dhe, kur ekzistojnë, kontrata, leja e ndërtimit ose dokumentet e legalizimit. Eksperti të tregon listën e saktë sipas qëllimit të vlerësimit.

Sa kushton dhe sa zgjat vlerësimi i pronës?

Kosto dhe afati varen nga lloji i pasurisë, sipërfaqja, vendndodhja, qëllimi i raportit dhe dokumentacioni ekzistues. Një apartament standard dhe një objekt biznesi nuk kanë të njëjtin volum pune. Dërgo dokumentet dhe merr ofertë me çmim dhe afat konkret.

A vlerësohet edhe trualli ose toka?

Po. Për truall dhe tokë vlera varet nga vendndodhja, sipërfaqja reale, kufijtë, aksesi, funksioni dhe statusi i regjistrimit. Një rilevim topografik ndihmon të sqarohen sipërfaqja dhe kufijtë përpara vlerësimit.

A mund ta porosis vlerësimin nga jashtë Shqipërisë?

Po. Punojmë me prokurë noteriale ose konsullore, konsultë me video-call dhe dërgim dokumentesh me kurier, ndërsa inspektimin në terren e kryen ekspertët.

Cili është ndryshimi mes vlerës së tregut dhe çmimit të referencës?

Vlera e tregut është vlera e vlerësuar nga eksperti për një datë të caktuar. Çmimi i referencës (për ndërtesat) dhe harta e vlerave (për tokën) janë çmimet minimale fiskale që përdor ASHK për llogaritjet tatimore. Në rivlerësim, vlera në aktin e ekspertit nuk mund të jetë nën çmimin minimal fiskal.

Burimet zyrtare

• Banka e Shqipërisë: Udhëzues për përgatitjen e vlerësimeve të pasurive të paluajtshme për qëllime të marrjes së një kredie
• Ministria e Infrastrukturës dhe Energjisë: Licencat për vlerësimin e pasurive të paluajtshme
• Ligji nr. 85/2025 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme”
• ASHK: Rivlerësimi i pasurisë së paluajtshme

Informacioni në këtë artikull është informues dhe nuk përbën këshillë juridike ose tatimore. Është përgatitur më 20 shtator 2026 nga burimet e mësipërme. Rregullat, afatet dhe procedurat mund të ndryshojnë, prandaj konfirmo rastin konkret me institucionin përkatës (ASHK, bankën, gjykatën ose notarin).