Akti Ekspertize dhe Akti i Qëndrueshmërisë për Hipotekë per Legalizim Objekti

Kur zyra e hipotekës të kërkon “akt ekspertize” ose “akt qëndrueshmërie”, pyetjet e para janë: çfarë saktësisht kërkojnë, a më duhet vërtet dhe sa kohë kam? Ky udhëzues përgjigjet me referenca nga ligji nr. 20/2020 dhe nga vendimet e Këshillit të Ministrave (VKM) për legalizimin e ndërtimeve pa leje, dhe të tregon si ta lexosh kërkesën e zyrës para se të paguash për një dokument që mund të mos të duhet.

Përgjigje e shkurtër

Akti i ekspertizës për qëndrueshmërinë, i quajtur shpesh edhe akt qëndrueshmërie, është dokumenti teknik që hartohet nga ekspert ose ent i licencuar dhe që vlerëson nëse struktura e një ndërtese është e qëndrueshme dhe e sigurt. Ligji e kërkon në legalizim vetëm për ndërtimet mbi 4 kate, për shtesat në ndërtim të regjistruar dhe për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit. Në gjuhën e përditshme, “hipoteka” është zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, sot drejtoria vendore e ASHK-së.

Tre dokumente që ngatërrohen me njëri-tjetrin

Zyrat dhe qytetarët e përdorin fjalën “ekspertizë” për dokumente të ndryshme. Para se të porosisësh, dallo cili të kërkohet:

• Aktekspertiza për qëndrueshmërinë konstruktive — kontrollon strukturën e objektit dhe bazohet te neni 20 i ligjit nr. 20/2020. Është ai që zakonisht quhet edhe “akt qëndrueshmërie”.
• Aktekspertiza e vjetërsisë — provon se ndërtimi ekzistonte para datës 7 maj 2020, kur objekti nuk shihet në ortofoto. Sipas VKM nr. 1178, hartohet nga një grup prej të paktën 3 ekspertësh, inxhinierë të licencuar.
• Deklaratat noteriale — nuk janë ekspertizë, por zyra mund t’i kërkojë krahas saj: për funksionin e objektit, për shembjen e një objekti ekzistues ose për zgjedhjen e ndërtimit kur poseduesi ka më shumë se një.

Nëse në shkresë shkruhet thjesht “akt ekspertize”, pyet zyrën me shkrim cilin nënkupton. Kjo të kursen para dhe kohë.

A të duhet vërtet akti? Kontrollo sipas rastit

Sipas tekstit të ligjit, situatat ndahen kështu:

• Shtëpi deri në 4 kate, pa shtesë mbi ndërtim të regjistruar: neni 20 nuk e parashikon aktin e qëndrueshmërisë për këtë rast.
• Objekt mbi 4 kate: po, kërkohet.
• Shtesë pa leje mbi ndërtim që ka certifikatë pronësie: po, kërkohet.
• Objekt me shkelje të lejes së ndërtimit (ke leje, por ke ndërtuar më shumë ose ndryshe): po, kërkohet.
• Pallat pa leje: sipas praktikës së Kadastrës, akti përgatitet për të gjithë godinën, dhe apartamentet nuk regjistrohen veçmas pa përfunduar legalizimi i godinës në tërësi.
• Leje legalizimi e miratuar para vitit 2020, ku mungon vetëm regjistrimi: VKM nr. 1040 (pika 45) e trajton si regjistrim dhe nuk përmend aktekspertizë të re.

Ligjet ndryshojnë dhe zyrat mund të zbatojnë praktika të veçanta. Nëse të kërkojnë akt në një rast që nuk hyn në listën e mësipërme, kërko me shkrim bazën ligjore, pra nenin dhe pikën.

Çfarë përmban akti: pesë blloqe

Një akt i plotë ekspertize ndahet zakonisht në këto blloqe:

1. Identifikimi: eksperti hartues, porositësi dhe të dhënat e ndërtesës (adresa, zona kadastrale, numri i pasurisë, kate, sipërfaqe, funksion).
2. Qëllimi: detyrat e ekspertëve, arsyeja e ekspertizës dhe baza ligjore.
3. Përshkrimi teknik: përshkrimi i ndërtesës në tërësi, përshkrimi konstruktiv dhe modeli konstruktiv i objektit.
4. Kontrolli dhe përfundimet: kontrolli i qëndrueshmërisë dhe mendimi përfundimtar i ekspertëve.
5. Aneksi: ortofoto dhe planvendosja, planimetria e shtesës dhe e objektit ekzistues, foto të ndërtesës dhe licencat e ekspertëve.

Një akt pa licencat e ekspertëve ose pa përfundime të qarta rrezikon të kthehet nga zyra. Shiko si e hartojmë ne dokumentin te faqja akt ekspertizë dhe qëndrueshmërie për hipotekë.

Afatet me ASHK, hap pas hapi

Kur zyra vendos që aktekspertiza duhet dorëzuar, procedura sipas VKM nr. 1040 ecën kështu:

1. Pas evidentimit të objektit në terren, drejtoria vendore e ASHK-së të njofton brenda 5 ditësh që duhet të dorëzosh aktin, nëse është e nevojshme.
2. Ke 30 ditë nga njoftimi për ta dorëzuar. Barra e dorëzimit të takon ty si poseduesi i ndërtimit.
3. Nëse nuk e dorëzon brenda 30 ditëve, procedura pezullohet.
4. Nëse aktet nuk dorëzohen brenda 1 viti nga pezullimi, ASHK vendos moslegalizimin.
5. Vendimi merret brenda 60 ditëve nga evidentimi në terren, ose brenda 30 ditëve me procedurë të përshpejtuar kundrejt tarifës shtesë, me kusht që dokumentet të jenë dorëzuar bashkë me kërkesën.
6. Vendimi të njoftohet brenda 10 ditëve nga miratimi. Ke 30 ditë për ankim administrativ.
7. Kur vendimi bëhet i ekzekutueshëm, drejtoria vendore kryen regjistrimin dhe pastaj të njofton të paguash tarifën e regjistrimit dhe tarifat e tjera për certifikatën e pronësisë.

Për kornizën e gjerë kohore: sipas tekstit të ligjit nr. 20/2020 (neni 82), proceset kalimtare përfundojnë më 31 dhjetor 2028.

Gabimet më të shpeshta

• Porositja e dy akteve pa pyetur zyrën cilin kërkon saktësisht.
• Akt nga dikush pa licencën përkatëse. Ligji kërkon ekspert ose ent të licencuar për qëndrueshmërinë konstruktive; kërko që licencat të jenë bashkëlidhur në akt.
• Kalimi i afatit 30-ditor pas njoftimit të ASHK-së.
• Ndryshimi i objektit pas evidentimit. ASHK nuk mban përgjegjësi për ndryshimet e ndërtimit të bëra pas datës së aktit të evidentimit (VKM nr. 1178, pika 8), prandaj mos e ndrysho objektin ndërkohë.
• Shtyrja për minutën e fundit, kur afati i përgjithshëm i proceseve kalimtare është 31 dhjetor 2028.

Dokumente të tjera që mund të kërkohen krahas aktit

• Deklaratë noteriale për destinacionin e përdorimit, kur funksioni nuk përcaktohet dot nga evidentimi në terren. Nëse nuk dorëzohet brenda 30 ditëve nga njoftimi, procedura vijon duke prezumuar se funksioni është social-ekonomik (VKM nr. 1178, pika 9).
• Deklaratë noteriale për shembjen, kur ke ndërtuar mbi truallin e një objekti të shembur që ishte i yti. Pa të, ndërtimi përjashtohet nga legalizimi (VKM nr. 1040, pika 38).
• Akt noterial për zgjedhjen e ndërtimit, kur posedon më shumë se një ndërtim pa leje. Pa të, ASHK trajton me çmim favorizues ndërtimin me parcelën më të vogël (ligji nr. 20/2020, neni 23).

Pyetje të shpeshta

A mund ta bëj vetë aktin e ekspertizës?

Jo. Ligji kërkon ekspert ose ent të licencuar për qëndrueshmërinë konstruktive të objektit.

Kush e paguan aktin në një pallat pa leje?

Sipas praktikës së Kadastrës, kostoja u takon banorëve dhe ndahet ndërmjet tyre, ndërsa akti përgatitet për të gjithë godinën.

A e pengon hipoteka bankare legalizimin?

Hipotekat dhe të drejtat e tjera reale të të tretëve mbi tokën nuk e pengojnë legalizimin (VKM nr. 1040, pika 6). Nëse ka ekzekutim të detyrueshëm kredie ose sekuestro, zbatohen rregulla të veçanta.

A e garanton akti legalizimin e objektit?

Jo. Legalizimin e vendos ASHK sipas kritereve të ligjit, si mosprekja e rrugëve, e ndërtesave publike ose e zonave të mbrojtura. Akti është vetëm një pjesë e dosjes.

Të kërkuan akt ekspertize nga hipoteka?

Dërgona shkresën e zyrës dhe të themi hapur çfarë akti të duhet, sa kushton dhe sa kohë merr. Shiko shërbimin e plotë: akt ekspertizë dhe qëndrueshmërie për hipotekë. Për procedurën e plotë kadastrale shiko legalizim ndërtimi në ASHK dhe plotësim dosjesh. Na shkruaj edhe direkt në WhatsApp ose telefono 067 71 98 773.

Informacioni në këtë artikull është informues dhe nuk përbën këshillë juridike. Referencat ligjore janë kontrolluar më 20 shtator 2026; ligjet mund të ndryshojnë, prandaj konfirmo kërkesën konkrete me drejtorinë vendore të ASHK-së.