Akt Ekspertize dhe Qëndrueshmërie për Hipotekë, ASHK,dhe Legalizim — Topograf i Licensuar ASHK

Akt ekspertize dhe akt qëndrueshmërie: kur ju duhet dhe si e dorëzoni brenda afatit

Nëse drejtoria vendore e ASHK-së, zyra që shumica e qytetarëve ende e quajnë “hipoteka”, ju ka njoftuar se dosjes së legalizimit i mungon akti i ekspertizës për qëndrueshmërinë konstruktive, koha ka rëndësi. Sipas rregullave në fuqi, keni 30 ditë nga njoftimi për ta dorëzuar. Pas këtij afati procedura pezullohet, dhe nëse akti nuk dorëzohet brenda një viti, ASHK vendos moslegalizimin e ndërtimit.

Ne ju ndihmojmë të kuptoni fillimisht nëse akti ju kërkohet vërtet dhe cilin lloj akti nënkupton zyra. Më pas koordinojmë hartimin e tij nga inxhinierë ekspertë të licencuar për konstruksionin dhe përgatisim dokumentacionin topografik shoqërues, si planimetrinë, matjet dhe planvendosjen, që akti të jetë i plotë dhe i përputhshëm me gjendjen në terren.

Shërbimi u drejtohet poseduesve të shtesave pa leje mbi ndërtesa të regjistruara, banorëve të pallateve në proces legalizimi, investitorëve me objekte që kanë tejkaluar lejen e ndërtimit, si dhe shqiptarëve që jetojnë jashtë vendit dhe ndjekin procedurën me prokurë.

Çfarë është akti i ekspertizës?

Akti i ekspertizës (në tekstet ligjore “aktekspertizë”) është një dokument teknik i hartuar dhe i nënshkruar nga ekspertë të licencuar, me të cilin ata japin një mendim profesional të argumentuar mbi një çështje konkrete të një ndërtimi. Në procedurat e ASHK-së përdoren kryesisht dy lloje:

• Aktekspertiza për qëndrueshmërinë konstruktive, e cila vlerëson nëse sistemi mbajtës i objektit është i qëndrueshëm dhe i sigurt për përdorim;
• Aktekspertiza e vjetërsisë, e cila përcakton periudhën kur është ngritur ndërtimi, kur kjo nuk provohet dot me ortofoto ose dokumente të tjera.

Këto dy dokumente kanë qëllime të ndryshme dhe nuk zëvendësojnë njëri-tjetrin. Para se të porosisni ndonjë akt, kontrolloni në shkresën e ASHK-së se cili prej tyre kërkohet.

Çfarë është akti i qëndrueshmërisë dhe si dallon nga dokumentet e tjera?

“Akt qëndrueshmërie” është emri i përditshëm për aktekspertizën për qëndrueshmërinë konstruktive të objektit, të parashikuar në nenin 20 të ligjit nr. 20/2020. Ai përmban përshkrimin konstruktiv të ndërtesës, kontrollin e elementeve mbajtëse (themelet, kolonat, trarët, soletat, muret mbajtëse) dhe përfundimin e ekspertëve për qëndrueshmërinë. Pra, në shumicën e rasteve “akti i ekspertizës” dhe “akti i qëndrueshmërisë” që kërkon ASHK janë i njëjti dokument, me dy emra të ndryshëm.

Ai nuk duhet ngatërruar me dokumentet e tjera të dosjes:

Për dokumentet topografike shihni shërbimet tona për plan rilevimi, planimetri dhe gen plan.

Kur e kërkon ASHK aktin e ekspertizës për qëndrueshmërinë?

Akti nuk kërkohet për çdo ndërtim pa leje. Neni 20, pika 1, shkronja “c”, e ligjit nr. 20/2020 e përfshin aktekspertizën në dokumentacionin e legalizimit vetëm për këto raste:

1. Ndërtime me lartësi mbi 4 kate

Objekte banimi ose social-ekonomike që kalojnë katin e katërt. Për pallatet, akti përgatitet për objektin në tërësi dhe kostoja zakonisht ndahet ndërmjet poseduesve të njësive. VKM nr. 1180, datë 24.12.2020, përcakton mënyrat se si depozitohet akti për objektin në tërësi në rastin e objekteve me shkelje të lejes.

2. Shtesa në ndërtim të regjistruar

Kati i ri, mbikati ose zgjerimi anësor mbi një ndërtesë që ka tashmë certifikatë pronësie. Këtu ekspertët vlerësojnë edhe ndikimin e shtesës në strukturën ekzistuese.

3. Objekte me shkelje të lejes së ndërtimit

Ndërtime të paregjistruara që kanë leje ndërtimi, por kanë shtesa përtej lejes ose ndryshime të funksionit të hapësirave në raport me të (neni 4, pika 13, i ligjit nr. 20/2020).

Për një shtëpi deri në 4 kate, e ndërtuar e gjitha pa leje dhe pa shtesë mbi ndërtim të regjistruar, neni 20 nuk e parashikon këtë akt. Nëse zyra jua kërkon në një rast të tillë, kërkoni me shkrim bazën ligjore (nenin dhe pikën) para se të paguani për një dokument që mund të mos ju duhet.

Edhe jashtë legalizimit, rregullorja e zhvillimit të territorit (VKM nr. 408/2015, e ndryshuar) parashikon raste kur për punime të caktuara në ndërtesa ekzistuese kërkohet aktekspertizë qëndrueshmërie nga projektuesi. Ky është një proces i ndryshëm, që zhvillohet pranë bashkisë dhe jo pranë ASHK-së.

Akt ekspertize për legalizimin e objekteve

Legalizimi, sipas ligjit nr. 20/2020, është procesi që kryen ASHK për plotësimin dhe regjistrimin e titullit të pronësisë për ndërtimet pa leje. Pas ndryshimeve me VKM nr. 696, datë 26.11.2025, ASHK i trajton kryesisht vetë ndërtimet pa leje gjatë regjistrimit fillestar, përmirësimit të zonës kadastrale ose evidentimit në terren. Në momentin e evidentimit, poseduesi plotëson formularin e deklarimit të të dhënave dhe, nëse ndërtimi përfshihet në fushën e zbatimit të ligjit, njoftohet për pagesën e tarifës së shërbimit.

Gjatë evidentimit, ASHK harton vetë genplanin dhe planimetrinë sipas gjendjes së përditësuar (VKM nr. 1178, pika 5). Ndërsa aktekspertizën e siguron poseduesi: VKM nr. 1040, pika 21, i ngarkon atij barrën e depozitimit, dhe drejtoria vendore e njofton brenda 5 ditëve nga evidentimi nëse akti është i nevojshëm.

Për procedurën e plotë shihni shërbimin tonë për legalizim ndërtimi pranë ASHK dhe udhëzuesin legalizimi i ndërtimit pa leje: hapat dhe dokumentet.

Akt ekspertize “për hipotekë”: çfarë do të thotë në praktikë

Shprehja “akt ekspertize për hipotekë” përdoret në dy kuptime, dhe ia vlen t’i dallojmë:

• “Hipoteka” si zyrë. Në gjuhën e përditshme, “hipoteka” është ish-zyra e regjistrimit të pasurive, sot drejtoria vendore e ASHK-së. Kur dikush thotë “hipoteka më kërkon akt ekspertize”, zakonisht bëhet fjalë për aktekspertizën e qëndrueshmërisë në procesin e legalizimit.
• Hipoteka si e drejtë reale. Hipotekat dhe të drejtat e tjera reale të të tretëve mbi tokën nuk e pengojnë legalizimin e ndërtimit pa leje (VKM nr. 1040, pika 6). Gjithashtu, deri në shlyerjen e plotë të vlerës së parcelës ndërtimore, mbi pasurinë e legalizuar regjistrohet hipotekë ligjore (ligji nr. 20/2020, neni 22, pika 10).

Për një kredi hipotekare bankare, banka zakonisht kërkon raport vlerësimi të pasurisë dhe dokumente kadastrale, jo aktekspertizë qëndrueshmërie. Lexoni më shumë te dokumentacioni kadastral për kontratë hipotekimi dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme.

Çfarë përmban një akt ekspertize i plotë

Një aktekspertizë që i shërben procedurës së ASHK-së zakonisht përmban:

1. të dhënat e ekspertëve hartues dhe të porositësit;
2. të dhënat e objektit: adresa, zona kadastrale, numri i pasurisë, numri i kateve, sipërfaqja dhe funksioni;
3. arsyen e ekspertizës, detyrat e ekspertëve dhe bazën ligjore;
4. përshkrimin e ndërtesës në tërësi dhe përshkrimin konstruktiv;
5. kontrollin e qëndrueshmërisë së elementeve mbajtëse;
6. planvendosjen, planimetrinë e objektit ekzistues dhe të shtesës, si dhe fotografi;
7. përfundimet e ekspertëve;
8. kopjet e licencave të ekspertëve.

Ligji nuk e përcakton në detaje formatin e aktit. Prandaj, përmbajtja e mësipërme pasqyron praktikën profesionale dhe pritshmëritë e zakonshme të drejtorive vendore.

Sa kushton akti i ekspertizës dhe i qëndrueshmërisë?

Nuk ka një tarifë të vetme për të gjitha rastet, sepse puna e ekspertëve ndryshon shumë nga një objekt në tjetrin. Çmimi varet kryesisht nga:

• numri i kateve dhe sipërfaqja totale e ndërtimit;
• lloji i sistemit konstruktiv (beton arme, murature, strukturë e përzier, metalike);
• nëse akti mbulon vetëm shtesën apo të gjithë objektin, si në rastin e pallateve;
• ekzistenca e projektit të lejes, e planimetrive dhe e fotografive të fazave të ndërtimit;
• nevoja për matje, sondazhe ose verifikime shtesë në terren;
• vendndodhja e objektit dhe urgjenca në raport me afatin e ASHK-së.

Përveç honorarit të ekspertëve, procedura e ASHK-së ka tarifat e veta ligjore, të cilat paguhen veçmas dhe përcaktohen me vendimet e Këshillit të Ministrave. Dërgoni dokumentet dhe shkresën e ASHK-së për të marrë ofertë me çmim dhe afat konkret, pa detyrim.

Sa kohë zgjat?

Koha e hartimit varet nga madhësia dhe kompleksiteti i objektit, nga dokumentet që keni në dispozicion dhe nga mundësia për të hyrë në të gjitha ambientet gjatë inspektimit. Një shtesë mbi një shtëpi private zakonisht kërkon më pak kohë sesa një pallat shumëkatësh, ku duhet koordinuar me shumë posedues.

Afati që nuk mund ta ndryshojmë është ai i ASHK-së: 30 ditë nga njoftimi për dorëzimin e aktit. Prandaj, na kontaktoni sapo të merrni shkresën, jo në ditët e fundit të afatit. Afatet ligjore të procedurës i gjeni të përmbledhura më poshtë, te seksioni i procesit.

Akt ekspertize për shtëpi të vjetra dhe objekte pa dokumentacion

Për ndërtesat e vjetra, pyetja kryesore shpesh nuk është qëndrueshmëria, por vjetërsia e ndërtimit:

• Ndërtime që nuk shfaqen në ortofoto. ASHK verifikon praninë e ndërtimeve në “ortofoto 2015” në Gjeoportalin Kombëtar. Ndërtimet që nuk shfaqen aty përfshihen në legalizim vetëm nëse, ndër kushtet e tjera, provohet se janë ngritur në strukturë para datës 7.5.2020. Një nga provat e pranuara është aktekspertiza nga një grup prej të paktën 3 ekspertësh, inxhinierë të licencuar, që përcakton periudhën e ngritjes dhe vjetërsinë e ndërtimit (VKM nr. 1178, pikat 14–16). Barra e provës i takon poseduesit.
• Banesa të ngritura para 10.8.1991 pa dokument pronësie. Këto trajtohen si “objekte pa titull pronësie”, jo si legalizim. Edhe këtu, aktekspertiza e një grupi prej të paktën 3 inxhinierësh të licencuar është një nga provat e vjetërsisë (VKM nr. 827, datë 30.9.2020, e ndryshuar).
• Shtëpi të vjetra me shtesa të reja. Nëse mbi një banesë të regjistruar është shtuar kat ose krah, shtesa mund të kërkojë aktekspertizë qëndrueshmërie, ndërsa pjesa ekzistuese ruan statusin e saj ligjor.

Në rastet pa dokumentacion, matjet e sakta të objektit dhe të parcelës janë baza e çdo vlerësimi. Shihni shërbimin tonë për matje dhe ndarje pasurie.

Roli i topografit dhe i inxhinierit ekspert

Në këtë shërbim punojnë profesionistë me kompetenca të ndryshme, dhe secili nënshkruan vetëm atë që i lejon licenca:

• Inxhinieri ekspert i konstruksionit, i licencuar për fushën përkatëse, vlerëson strukturën dhe nënshkruan përfundimin për qëndrueshmërinë konstruktive.
• Topografi ose inxhinieri gjeodet kryen matjet, harton planimetrinë, planvendosjen dhe planin e rilevimit, si dhe siguron që të dhënat e aktit të përputhen me pasurinë në kadastër.

Topografi nuk certifikon qëndrueshmërinë strukturore. Roli ynë është të koordinojmë procesin, të përgatisim bazën topografike dhe të kontrollojmë që dosja të jetë e plotë para dorëzimit. Para se të pranoni një akt, kërkoni që licencat e ekspertëve nënshkrues të jenë bashkëlidhur në të.

Gabimet më të zakonshme që vonojnë procedurën

• Porositja e aktit të gabuar. Ngatërrimi i aktit të qëndrueshmërisë me aktin e vjetërsisë, ose porositja e të dyjave pa i pyetur zyrën.
• Kalimi i afatit 30-ditor. Pezullimi i procedurës mund të shmanget me një kërkesë të hershme për ofertë.
• Akt pa licencat e ekspertëve ose me përfundime të paqarta, që zyra mund ta kthejë për plotësim.
• Mospërputhje me gjendjen në terren. Sipërfaqe, kate ose shtesa që nuk përkojnë me aktin e evidentimit të ASHK-së.
• Ndryshime në objekt pas evidentimit. ASHK nuk mban përgjegjësi për ndryshimet e gjendjes ndërtimore apo të funksionit pas datës së aktit të evidentimit (VKM nr. 1178, pika 8).
• Pengimi i evidentimit në terren, i cili sjell pezullimin e procedurës (ligji nr. 20/2020, neni 17, pika 5).
• Mosdorëzimi i deklaratave noteriale që mund të kërkohen krahas aktit, si deklarata për funksionin ose për shembjen e objektit të mëparshëm.

Baza ligjore

• Ligji nr. 20/2020, datë 5.3.2020, “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë në Republikën e Shqipërisë” (Fletorja Zyrtare nr. 70, datë 22.4.2020), nenet 17, 19, 20, 21, 22 dhe 82. Teksti zyrtar
• VKM nr. 1040, datë 25.11.2020, për rregullat e zbatimit të kritereve të legalizimit dhe modelin e aktit të legalizimit, pikat 6, 20, 21 dhe 22. ASHK
• VKM nr. 1178, datë 24.12.2020, për evidentimin e ndërtimeve pa leje, e ndryshuar, përfshirë VKM nr. 696, datë 26.11.2025. ASHK
• VKM nr. 1180, datë 24.12.2020, për legalizimin e objekteve me shkelje të lejes së ndërtimit. ASHK

Informacioni në këtë faqe ka karakter informues dhe nuk përbën këshillë juridike. Legjislacioni mund të ndryshojë, prandaj kërkesën konkrete për rastin tuaj konfirmojeni gjithmonë me drejtorinë vendore të ASHK-së.

Kërkoni ofertë për aktin e ekspertizës

Dërgoni në WhatsApp një foto të shkresës së ASHK-së, të dokumentit të pronësisë (nëse e keni) dhe disa foto të objektit. Do t’ju tregojmë nëse akti ju duhet, cili lloj akti kërkohet, sa kushton dhe sa kohë merr.

Telefon / WhatsApp: +355 67 719 8773 · Shkruani në WhatsApp